ザイパブログ

先日、お客様からご自宅の売却の相談を受けているなかで、ふと思いついたことを書きます。思いつきです。

実の親から住宅取得資金の贈与を受ける(配偶者の親だとダメ）。

詳細は省きますが、20歳以上であれば、親から自宅を購入するための資金をもらった場合には、最大1200万円まで贈与税は課されません。贈与税の非課税枠110万円も含めれば1310万円まで非課税で現金を受け取れます。

住宅取得資金の贈与なので、非課税とするためには、そのお金で自宅を購入し、当たり前ですが住むことが必須になります。（非課税にするには、贈与税の申告も忘れないでね。）

ここまでだと現金をもらったけど住宅を買ったので、現金としては残りません。この後で、自宅を売却するとどうなるでしょう。例えば5000万円で買った自宅があり、親から1200万円の贈与を受けている。この自宅が6000万円で売れることになったとします。

売値6000万円ー買値5000万円＝売却益1000万円。1000万円に譲渡所得税が課されるのですが、ここで特例があり、居住用財産の譲渡所得には、3000万円までの売却益には所得税を課さない特例があります（くれぐれも確定申告は必須ですよ。申告することで特例が使えます）。

このケースだと、売却することで、無税で6000万円の現金を得ることになる。そのなかには親から贈与を受けた1200万円も含まれます。見事、無税で1200万円のキャッシュを手に入れることができます。通常の物件では、そんなに簡単に売却益はでないでしょうが、立地のよいタワーマンションなどであればこの可能性はありえます。今の時勢ならではです。（親族への売買ではこの特例は使えません）

と、レアな事例ではあるのですが、税理士としてはこういう限界事例も考えたりはします。頭の体操ですね。でも、この国の税法はものすごく頭の良いヒトたちが作っているので、私レベルが考えることはお見通しで、下記の対抗策が規定されています。

措置法第31条の3第1項の規定とは、前述した3000万円までの売却益には課税しないという特例です。要するに、この特例を受けることを前提として購入した住宅は、特例の対象外とするわけです。

で、限界事例として考えると、住宅購入の段階で、特例を受けることを前提としていたと国（税務署）が立証できるのかが肝になりますね。実際に住んでいる家を、たまたま短期間で売って売却益が出たからといって、この通達を適用できるかというと難しい気がします。つまり、特例を受けるという意図が購入前にあったことを立証するのは難しい気がします。

こういうケースは、ここ数年の間はないこともないだろうな・・と推定しています。